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競売基礎知識

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【4】事件記録の見方

 

買受不動産の事前調査として、裁判所で競売物件の閲覧をする場合
「物件明細書」「現況調査報告書」「不動産評価書」の3点が用意されています。

この他に参考資料も添付されてますが、上記の3点の内容で競売物件の詳細は知る事が出来ます。

■物件明細書

競売物件を買い受けた場合に引き受ける賃借権、成立する地上権などについて裁判所の判断が示された書類です。

この物件明細書の中で一番注意したいのは備考欄です。
よく見られる記載内容の意味について簡単に説明します

「管理費滞納あり」

マンションなど区分所有者が負担すべき管理費等が支払われていない場合この滞納分は買受人が負担する事となる

「件外建物あり」

土地のみの物件でよく使われていることがある。競売の申立て対象地にその対象外の建物がある場合に用いられる。買受人は購入後件外建物の排除をする事が出来るが認められない場合もある

「賃借権は期限の経過により、買受人に対抗できない」

競売手続きが進行し入札に至る時に、その建物に認められていた賃借権の期間が経過してしまっている場合

「・・・の主張する賃借権は正常なものとは認められない」

賃借権とは本来その建物を利用する為に設定されるものであるが、競売の場合「債権回収目的の為の賃借権」など否認されるべき内容の時に用いられる

「・・・が使用借にて占有中」

賃料を支払うことなく所有者の承諾のみで使用している状態をいう
買受人は明渡しの請求が出来る

「袋地であり・・・の件外土地を通らねばならない」

これは接道義務を果たしていない土地で資産価値としては非常に低くなる。
建築基準法上の道路に2m以上接していなければ建物を建てる事が出来ないし、建物があったとしても再建築は不可である

■現状調査報告書

執行官が実際に現地を見て、その物件に関する権利関係や占有状況・土地建物の形状などについて調査したものです。

【現状と公簿の違いが示されている】

仮処分についての記載もここにあるので訴訟や調停などの状態がわかる

占有者がある場合の占有状況や現地調査時の状態が記載されている

■不動産評価書

評価人がその物件の適正価格を示した書類です。

  • 占有減価
  • 係争減価
  • 管理費減価

など物件明細書や現状調査報告書の記載と矛盾していないか確認も大切です。

 

 

→次へ 【5】入札書類の記入例

 

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